买房派和租房派吵了几十年，双方的话都能自洽：一边说“房租交一辈子，房子还是别人的”；一边说“未来不可预测，贷款风险太大”。这本书找了一位明确站队的咨询师——房产投资专家石川贵康，他的著作书名就叫《上班族千万不要买房子》。
一、先问一个问题
他说，遇到打算买房的上班族，他会先问：
“在未来的 35 年内，你认为自己能否一直拿到比现在高的薪水吗？”（PDF 第 44 页）
这个问题包含三层：可能被解雇；可能因健康问题无法工作；即便一直工作，也可能因为工资下降而还不上贷款。三层里任何一层成立，35 年的还款计划就断了。
买房派的标准答案是“真出问题就把房子卖掉”。他的回应是：在房产行情持续走低的当下，卖掉老房子后资不抵债的概率相当高。更麻烦的是日本的贷款制度——国外普及的无追索权贷款（Non-recourse loan）在还不上时，银行顶多收走房子；日本不是这样，房子被收走之后，余债还在。
于是就会进入一种状态：租房住，同时还在还那套已经不属于自己的房子的贷款。
二、这不是低收入家庭的问题
书里给了一个具体案例：某上市公司员工，45 岁以上，在东京 23 区内买了房，有两个孩子。收入减少之后，孩子的学费加房贷把他压到必须支取存款才能维持生活的程度。如果两个孩子接着上高中、大学，很可能就还不上贷款了。
也就是说，不会被解雇、一直在工作的大企业员工，同样会掉进去。作者补了一句：因为日本经济停滞，薪酬不但没有按贷款时的预想增长，反而比以前更少。
三、贷款买房＝加杠杆
书里用 A、B 两人做了个对照：两人各有 5,000 万日元存款，A 买房，B 买有价证券；假设回报率都是 5%，A 相当于每年付给自己 250 万房租，B 拿到 250 万分红。
真正的差别不在这个例子里，而在“超出能力”的部分：
“硬要通过超出自己能力范围的贷款方式买房，与企图利用高杠杆购买投资产品并无两样。”（PDF 第 45 页）
手上有 1,000 万，却贷款买 5,000 万的房，本质是 5 倍杠杆。区别在于：买衍生品的人知道自己在赌，买房的人往往一拍脑门就签了。
四、真正的风险是“搬不走”
他把买房最可怕的地方说成一句很短的话：买了自己的房子，就意味着无法逃避。
不是只有还贷一种后果。他举了福岛的案例：核泄漏后不少受灾者被迫放弃自己的房子，而家庭财产险里“核辐射”造成的损害属于免责条款，于是这些人可能同时背着两套房贷——一套是事实上没法住的旧房，一套是新房。
还有自由度。他自己年轻时住东京荻洼，因为喜欢那一带；结婚生子后希望孩子能在可以当街玩耍的住宅区长大，于是搬到根津。如果当年在荻洼买了房，这个愿望就很难实现。家人生病、父母需要陪护、孩子过敏要换地区疗养、突然想出国读 MBA——这些事租房的人搬一次就解决了，买房的人要先卖房。
五、“老了租不到房”是个旧说法
这是租房派最大的软肋，他的回答很干脆：继续租就行。
“老年人租不到房”这个说法，在他看来是几十年前的事。在少子老龄化加深的背景下，仅因为年龄拒绝出租，房东的生意就做不下去。真正的门槛是现金流：
“只要有足以支付每月房租的现金流，只要你想租，愿意出租的房东还是大有人在的。这与年龄、社会地位无关。”（PDF 第 46 页）
反过来，没有现金流的人，用什么付每月房租？他反对“拿存折给房东看”或“一次付半年”这种做法，认为反而显得奇怪；也不建议靠吃存款提前退休——存款余额减少带来的压力，普通人受不了。
至于“最后的安息地”，他的判断是：近来在自己家里走完最后一程的人其实很少，很多人最终都要去养老院或老年公寓。这一点上，买房和租房结局一样。
六、作者补的一笔：邻居
作者把贷款买房的风险列成一张清单：贷款破产、灾害、坏邻居、人生自由度低。他自己最看重第四项之外的“坏邻居”，并给了一个案子：
2015 年 11 月，千叶县馆山市，76 岁男子杀死 73 岁邻居。两家纠纷持续 20 多年，受害者以“生活污水流入自家院内”为由索赔，每天拿镰刀威胁；凶手锁门拉窗帘，对方就在门口骂“居然还有人在农村锁门”，还不停打骚扰电话，扰民波及附近许多居民。公审时，包括当地居民在内 1,000 余人联名要求减刑，最终判 9 年。
作者的问题是：你怎么保证自家附近一定不会搬来这样的人？
这一章最后没有给“租房一定更好”的结论，只给了一个判断：土地神话已经破了，“有房才算成功”的价值观会越来越站不住。至于买不买，取决于你要的是资产，还是随时能搬走的自由。
同系列上一篇是年收入 1300 万却可能 70 岁负债 3000 万；关于“用杠杆放大结果”的另一面，可以看中奖 1 亿之后；策略与心态栏目里有更多关于杠杆与回本的算账。
参考：《彩票中奖一亿元之后：23类人士的未来道路揭秘》（铃木信行，PDF 扫描件 153 页），PDF 第 44—49 页；访问日期 2026-11-02。引文与数字均出自原书，本文只做重述与解读。博彩有亏损风险，本文不构成投注建议。
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